Jak postępować w stosunku do nierzetelnego wykonawcy robót budowlanych?

Nieuczciwy wykonawca robót może spowodować opóźnienia, dodatkowe koszty i spór o jakość wykonanych prac. Reakcja inwestora powinna być spokojna, udokumentowana i oparta na treści umowy. W pierwszej kolejności należy sprawdzić, jaki zakres robót został ustalony, jakie terminy obowiązują strony i czy umowa przewiduje kary, odbiory częściowe, sposób, w jaki można zgłaszać wady budowlane albo możliwość odstąpienia od umowy. Zgodnie z Kodeksem cywilnym wykonawca przy umowie o roboty budowlane zobowiązuje się oddać obiekt wykonany zgodnie z projektem i zasadami wiedzy technicznej, a inwestor do odebrania obiektu i zapłaty wynagrodzenia. 

W tym artykule:

• Co zrobić z nierzetelnym wykonawcą?
• Jak dokumentować problemy z wykonawcą?
• Kiedy wezwać wykonawcę do usunięcia wad?
• Co powinno zawierać wezwanie do nierzetelnego wykonawcy?
• Kiedy można rozważyć odstąpienie od umowy?
• Czym jest rękojmia za wady budowlane?
• Jak zachować się przy odbiorze robót z wadami?
• Kiedy warto skorzystać z pomocy prawnika?

Jak postępować w stosunku do nieuczciwego wykonawcy? 

Co zrobić z nierzetelnym wykonawcą? Pierwszym krokiem powinna być analiza umowy, projektu, kosztorysu, harmonogramu, aneksów i ustaleń prowadzonych z wykonawcą. Trzeba ustalić, czy problem dotyczy opóźnienia, wadliwego wykonania robót, użycia innych materiałów, przerwania prac, braku ekip na budowie czy odmowy usunięcia usterek. Inaczej ocenia się kilkudniowe przesunięcie terminu, a inaczej wykonanie robót sprzecznie z dokumentacją techniczną czy wady istotne i nieistotne w budownictwie. Warto też sprawdzić, czy umowa przewiduje odbiory etapowe i czy inwestor zgłaszał uwagi na bieżąco. Im dokładniej zostanie opisane naruszenie, tym łatwiej dobrać dalsze działania. W niektórych przypadkach odpowiednie udokumentowanie pozwala ubiegać się o odszkodowanie za nienależyte wykonanie umowy o roboty budowlane.

Jak dokumentować problemy z wykonawcą?

W sporze o nienależyte wykonanie umowy o roboty budowlane, duże znaczenie mają dowody. Nie warto ograniczać się do rozmów telefonicznych, ponieważ później trudno wykazać ich treść. Inwestor powinien utrwalać przebieg robót, zgłaszane uwagi, terminy nieobecności ekipy oraz reakcje wykonawcy. Pomocne są zdjęcia, nagrania, protokoły, maile, wiadomości i wpisy w dzienniku budowy. Prawo budowlane wskazuje dokumentację budowy jako istotny element procesu inwestycyjnego, dlatego warto dbać o jej kompletność od początku realizacji robót. Warto zgromadzić przede wszystkim:

• umowę, aneksy, kosztorys, harmonogram i projekt,
• zdjęcia oraz nagrania wad, opóźnień lub przerw w pracach,
• korespondencję mailową, SMS-y i pisma do wykonawcy,
• protokoły odbiorów, notatki z budowy i wpisy w dzienniku budowy,
• faktury, potwierdzenia przelewów i dokumenty dotyczące materiałów.

Tak przygotowany materiał pozwala później wykazać, czego dotyczył spór i jakie działania zostały podjęte przez inwestora przed skierowaniem sprawy na dalszy etap, w którym pomocny będzie adwokat. Prawo budowlane przewiduje różne możliwości działania.

Kiedy wezwać wykonawcę do usunięcia wad?

Jeżeli roboty są wykonywane wadliwie albo niezgodnie z umową, inwestor powinien skierować do wykonawcy pisemne wezwanie do usunięcia uchybień lub zmiany sposobu prowadzenia prac. Pismo powinno wskazywać, jakie wady zostały stwierdzone, czego inwestor oczekuje i w jakim terminie. Kodeks cywilny przewiduje możliwość wezwania wykonawcy do zmiany sposobu wykonywania robót, a po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu – dalsze działania, w tym powierzenie poprawienia prac innej osobie albo odstąpienie od umowy, zależnie od okoliczności sprawy.

Co powinno zawierać wezwanie do nierzetelnego wykonawcy?

Wezwanie do usunięcia wad powinno być konkretne i możliwe do wykorzystania jako dowód. Ogólna wiadomość o treści „proszę dokończyć prace” zwykle nie wystarczy. Należy opisać inwestycję, umowę, zakres uchybień i oczekiwany sposób naprawy. Dobrze jest doręczyć pismo tak, aby dało się wykazać datę odbioru – listem poleconym, kurierem albo mailowo, jeżeli strony korzystały z takiej formy komunikacji. W piśmie warto uwzględnić:

• oznaczenie umowy i inwestycji,
• opis wad, opóźnień albo niewykonanych prac,
• żądanie usunięcia uchybień lub wznowienia robót,
• realny termin na wykonanie żądanych czynności,
• informację o możliwych konsekwencjach braku reakcji,
• załączniki, na przykład zdjęcia, protokoły lub opinie techniczne.

Takie wezwanie porządkuje sytuację i pokazuje, że inwestor umożliwił wykonawcy odniesienie się do zarzutów oraz naprawienie nieprawidłowości. Pismo może również przygotować i wysłać adwokat w Bydgoszczy. 

Kiedy można rozważyć odstąpienie od umowy?

Odstąpienie od umowy o roboty budowlane wymaga ostrożności, ponieważ błędnie przygotowane oświadczenie może stać się przedmiotem dalszego sporu. Należy sprawdzić, czy umowa przewiduje własne zasady odstąpienia, czy wcześniej trzeba wyznaczyć dodatkowy termin i jak powinny wyglądać rozliczenia po zakończeniu współpracy. Kodeks cywilny przewiduje możliwość odstąpienia między innymi wtedy, gdy opóźnienie w rozpoczęciu lub zakończeniu prac wskazuje, że wykonawca nie ukończy ich w terminie. Warto wcześniej zabezpieczyć stan budowy, sporządzić protokół i opisać, jakie prace zostały wykonane.

Czym jest rękojmia za wady budowlane?

Rękojmia za wady budowlane może być podstawą dochodzenia roszczeń wtedy, gdy wykonane roboty mają wady fizyczne, są niezgodne z umową, projektem albo zasadami wiedzy technicznej. W przypadku umowy o roboty budowlane przepisy odsyłają do regulacji dotyczących umowy o dzieło, a te z kolei do zasad rękojmi przy sprzedaży. Oznacza to, że inwestor może żądać między innymi usunięcia wady, a w określonych sytuacjach także obniżenia wynagrodzenia albo odstąpienia od umowy, jeżeli wada ma odpowiednią wagę. Przy wadach nieruchomości rękojmia w prawie budowlanym co do zasady pięć lat od dnia wydania rzeczy, dlatego nie należy zwlekać z dokumentowaniem usterek i kierowaniem pisemnych żądań do wykonawcy. W zgłoszeniu warto dokładnie opisać wadę, wskazać oczekiwany sposób jej usunięcia, wyznaczyć termin oraz dołączyć zdjęcia, protokoły lub opinię techniczną.

Jak zachować się przy odbiorze robót z wadami?

Odbiór robót nie powinien być podpisywany bezrefleksyjnie. Jeżeli inwestor widzi wady, braki albo niezgodności z projektem, powinien wpisać je do protokołu. Warto wskazać termin ich usunięcia, zakres zastrzeżeń oraz informację, czy inwestor kwestionuje część wynagrodzenia. Podpisanie protokołu bez uwag może utrudnić późniejsze wykazywanie, że konkretne usterki były widoczne już w dniu odbioru. Przy poważniejszych wadach dobrze rozważyć udział osoby z wiedzą techniczną, na przykład inspektora nadzoru lub rzeczoznawcy, który pomoże opisać stan robót i ocenić znaczenie usterek.

Kiedy warto skorzystać z pomocy prawnika?

Pomoc prawnika może być przydatna, gdy wykonawca unika kontaktu, odmawia usunięcia wad, kwestionuje odpowiedzialność albo sprawa dotyczy większych kosztów. Analiza umowy pozwala ocenić, czy zasadne jest wezwanie do usunięcia usterek, naliczenie kar umownych, odstąpienie od umowy, zlecenie prac poprawkowych innej ekipie albo skierowanie sprawy do sądu. Działania wobec nierzetelnego wykonawcy robót budowlanych powinny być uporządkowane: najpierw dokumenty i dowody, potem pisemne wezwania, a dopiero następnie bardziej stanowcze środki. Porady prawne w Bydgoszczy ograniczają ryzyko pochopnych decyzji i ułatwiają dochodzenie roszczeń. Skontaktuj się teraz!