Jak dochodzić roszczeń od wykonawcy z tytułu wad i usterek wykonanego obiektu?

Wady i usterki wykonanego obiektu mogą dotyczyć zarówno widocznych nieprawidłowości, jak i problemów ujawnionych dopiero po rozpoczęciu użytkowania budynku. Inwestor nie powinien ograniczać się do ustnych uwag kierowanych do wykonawcy. Roszczenia od wykonawcy wymagają uporządkowania dokumentów, opisania wad oraz wskazania podstawy żądania. Przy umowie o roboty budowlane przepisy przewidują odpowiednie stosowanie regulacji o umowie o dzieło, między innymi w zakresie rękojmi. Jak dochodzić roszczeń od wykonawcy z tytułu wad i usterek wykonanego obiektu? Zapraszamy do zapoznania się z artykułe.

W tym artykule:

Jak rozpoznać wady i usterki wykonanego obiektu?

Wadą może być nie tylko element wykonany sprzecznie z projektem, ale także rozwiązanie niezgodne z umową, zasadami wiedzy technicznej albo uzgodnionym standardem prac. Usterki mogą obejmować pęknięcia, zawilgocenia, nieszczelności, nieprawidłowe spadki, problemy z instalacjami, odspojenia materiałów, błędy montażowe lub niewykonanie części robót. Przed skierowaniem żądań do wykonawcy warto ustalić, czy problem ma charakter estetyczny, funkcjonalny, techniczny czy zagrażający bezpieczeństwu użytkowania. Od tej oceny zależy sposób dalszego działania, zakres koniecznych dowodów oraz to, czy wystarczające będzie wezwanie do usunięcia usterek, czy potrzebna będzie opinia specjalisty.

Jak udokumentować roszczenia?

Dokumentowanie wad powinno rozpocząć się możliwie szybko po ich ujawnieniu. Same twierdzenia inwestora zwykle nie wystarczają, jeżeli wykonawca kwestionuje odpowiedzialność albo wskazuje, że wada wynika z niewłaściwego użytkowania obiektu. Należy zabezpieczyć materiały pokazujące stan robót, treść umowy oraz przebieg korespondencji między stronami. Pomocne mogą być dokumenty budowy, protokoły odbioru, zdjęcia, nagrania i kosztorysy napraw.

Jak dochodzić roszczeń od wykonawcy? Do sprawy warto przygotować przede wszystkim:

  • umowę, aneksy, kosztorys, projekt i specyfikację techniczną,
  • protokoły odbioru, notatki z budowy i wpisy w dzienniku budowy,
  • zdjęcia oraz nagrania wad i usterek,
  • korespondencję z wykonawcą dotyczącą zgłoszeń, terminów i poprawek,
  • faktury, rachunki oraz kosztorysy usunięcia wad,
  • opinię techniczną, gdy charakter usterek wymaga wiedzy specjalistycznej.

Tak przygotowany materiał pozwala precyzyjnie opisać, czego dotyczy roszczenie i jakie koszty mogą wynikać z usunięcia nieprawidłowości. W przygotowaniu niezbędnej dokumentacji pomocą słyży adwokat w Bydgoszczy.

Czym różni się gwarancja a rękojmia na roboty budowlane?

Gwarancja a rękojmia na roboty budowlane to dwa odrębne reżimy odpowiedzialności wykonawcy za wady obiektu.

  • Rękojmia wynika z przepisów prawa i może mieć zastosowanie nawet wtedy, gdy umowa nie zawiera szczegółowych postanowień dotyczących odpowiedzialności za usterki. W przypadku robót budowlanych Kodeks cywilny przewiduje odpowiednie stosowanie przepisów o umowie o dzieło do rękojmi za wady wykonanego obiektu.
  • Gwarancja w umowie o roboty budowlane ma natomiast charakter umowny – jej zakres, czas trwania, procedura zgłaszania wad oraz obowiązki wykonawcy wynikają z treści udzielonej gwarancji, umowy albo dokumentu gwarancyjnego.

Dla inwestora oznacza to, że przy zgłaszaniu wad należy sprawdzić oba źródła uprawnień. Rękojmia może pozwalać na żądanie usunięcia wad, obniżenia wynagrodzenia lub – w określonych przypadkach – odstąpienia od umowy, natomiast gwarancja może przewidywać dodatkowe albo bardziej szczegółowe obowiązki wykonawcy. Skorzystanie z gwarancji nie powinno być traktowane automatycznie jako rezygnacja z uprawnień z rękojmi, dlatego przed wysłaniem zgłoszenia warto dokładnie przeanalizować treść umowy, protokoły odbioru oraz dokument gwarancyjny.

Jak wezwać wykonawcę do usunięcia usterek?

Zgłoszenie wad powinno mieć formę pisemną i zawierać możliwie dokładny opis stwierdzonych nieprawidłowości. W piśmie warto wskazać datę ujawnienia wad, miejsce ich występowania, oczekiwany sposób naprawy oraz termin na wykonanie prac poprawkowych. Dobrze jest załączyć zdjęcia, protokół albo opinię techniczną. Dokument należy doręczyć tak, aby możliwe było wykazanie daty jego odbioru. Może to mieć znaczenie przy dalszych działaniach, zwłaszcza gdy wykonawca nie odpowiada, odmawia naprawy albo wykonuje poprawki w sposób niewystarczający.

Wezwanie do wykonawcy powinno zawierać:

  • oznaczenie umowy oraz inwestycji,
  • dokładny opis wad i usterek,
  • żądanie ich usunięcia albo inne stanowisko inwestora,
  • termin na wykonanie poprawek,
  • informację o dalszych możliwych krokach,
  • załączniki potwierdzające zgłaszane nieprawidłowości.

Takie pismo porządkuje stanowisko inwestora i ogranicza ryzyko sporu o to, czy wykonawca został prawidłowo poinformowany o wadach. Przed przygotownaniem dokumentacji można wykorzystać porady prawne w Bydgoszczy, podczas których adwokat pomoże uporządkować stanowisko inwestora oraz wskaże elementy, na które należy zwrócić szczególną uwagę.

Jakich roszczeń można dochodzić od wykonawcy?

Zakres roszczeń zależy od rodzaju wady, treści umowy oraz skutków, jakie powstały po stronie inwestora. Najczęściej żądanie dotyczy usunięcia usterek na koszt wykonawcy, zwrotu kosztów napraw wykonanych przez inny podmiot, obniżenia wynagrodzenia, zapłaty kar umownych albo odszkodowania. Jeżeli wada powoduje dalsze szkody, na przykład konieczność rozbiórki części prac, zakup nowych materiałów lub opóźnienie całej inwestycji, możliwe jest dochodzenie naprawienia szkody na zasadach odpowiedzialności kontraktowej. Kodeks cywilny przewiduje odpowiedzialność za szkodę wynikłą z niewykonania albo nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że dłużnik wykaże okoliczności zwalniające go z odpowiedzialności.

Jak dochodzić roszczeń od wykonawcy z tytułu wad i usterek wykonanego obiektu z pomocą adwokata?

Dochodzenie roszczeń od wykonawcy z tytułu wad i usterek wykonanego obiektu wymaga właściwego przygotowania dokumentów, oceny treści umowy oraz ustalenia, jakie uprawnienia przysługują inwestorowi. Podstawą może być rękojmia i gwarancja w umowie o roboty budowlane, kary umowne lub odpowiedzialność odszkodowawcza. Pomoc w tego rodzaju sprawach może świadczyć radca prawny lub adwokat. Prawo budowlane jest jedną z dziedzin, którą zajmuje się Kancelaria Prawnicza Votum ® Radcy Prawnego Michała Olszewskiego. Zapewniamy wsparcie obejmujące analizę umowy, przygotowanie wezwania do usunięcia wad, ocenę dokumentacji technicznej, korespondencję z wykonawcą oraz reprezentację w postępowaniu sądowym, jeżeli sprawa wymaga takiego działania. Skorzystanie z pomocy kancelarii pozwala uporządkować roszczenia, dobrać właściwą podstawę prawną i zaplanować dalsze kroki z uwzględnieniem okoliczności konkretnej inwestycji. Skontaktuj się teraz!

Podobne wpisy